フランチャイズ相談所

【2020年更新!決定版】武田塾の物件の選び方・条件のまとめ!

ざっくりいうと

・武田塾FCでは「立地診断」は出さない

・武田塾では立地と売上の相関はやや低め

・駅が寂しくても大丈夫、スケルトンは無駄になる

武田塾では物件選びに本部の関与は控えめ

林:「武田塾の物件選び」!

竹村:はい。これは訊かれることも多いので、こちらでまとめておきたいと思います。

武田塾ではオーナー面談で合格になると、物件探しになるわけですね。

そこで、「どういう物件がいいですか?」という話になるわけですけど。

まずは以前林さんが作った、「武田塾の物件の探し方」っていうのがあるんだよね。

林:はい(笑)

竹村:どんなことが書いてあるかというと、坪1万円くらいで、33坪くらいということなんだけど。

市川校の例が載せてあるんだけどね。

林:なるほど。

竹村:広さはそんな感じで、同じビルの中に、消費者金融とか、怪しいエステとか、雀荘が入っていたらダメだよってことなんですけど。

駅から徒歩7〜8分ならOKですよ、とか、そういうことが書いてあって。

僕の説明としては、「自分が親で娘が女子高生だとして、受験相談についていった時に不安になるようなビルはダメですよ」って言ってます。

あとは、競合が入ってるビルでも全然問題ないです。東進とかマナビスとか。

そんな感じがベースになってますけど、若干変わってきているところもあるので、それをあとで説明します。

林:はい。

竹村:まず、物件の選び方について本部がどこまで関与するかというのが、FCの問題としてあるわけですよ。

武田塾はあまり関与しない方ですね。

普通のフランチャイズ本部ってどんな感じだと思います?(笑)

林:うーん一緒に選んであげたりとか、むしろ「こんな物件出ました!」みたいに本部が紹介してあげたりするんでしょ?(笑)

「この物件はなかなか出ないし、商圏も押さえておいた方がいいですよ」って加盟金を振り込ませるのに使われるイメージ(笑)

竹村:そう、やっぱりそんな感じでクロージングの武器に使われるんですよね。

だって、イメージができますから。

「ここならできますね」とか、「あの店舗よりいいかもしれませんね」とかね。

「立地診断」はやらない方がいい

竹村:そこにプラスαで、「立地診断」というのがついてくるんだよね。

マンマチャオ(林さんのコインランドリー)の時にもあったじゃないですか(笑)

小さい文字で、「あくまで予想であって、本部が保証するものではない」みたいな(笑)

林:(笑)

竹村:僕としては、これが良くないと思ってるんです。

本部が物件を紹介して、そこに立地診断がついていて、「このくらい売上が上がるのでは」という予想がついている。

そうすると、完全に本部にのせられていくんですよね。

そして最後に、営業マンがニコニコしながら、

「林さんならサラリーマンのキャリアもあるし、大丈夫ですよ!一緒に夢をみましょう!」みたいな(笑)

これが、最悪のパターンですね。

林:そうですよね。

竹村:うまくいく時もあるし、いかない時もある。

僕が武田塾で立地診断をやらない方がいいと言ったのは、やっても意味がないし。

ちゃんとした数字なんか出せないし、後々ややこしいことも起きるから。

「竹村さんの言うことも分かるけど、ある程度(数字を)出せないですか?最低どのくらいですか?」と食い下がってくる人もいるんですよ(笑)

これにも、「答えられない」と言っています。

なぜなら、やる人によって変わるから。

僕がやるならある程度分かるけど、そうじゃないからね。

ちゃんとやらないかもしれないし。

ということで武田塾では、本部の立地診断は出していません。

武田塾は立地頼りのFCではない

林:物件の選び方の続きですね。

竹村:はい。業種業態と売上の相関関係について頭に入れてほしいんですよね。

武田塾の場合には、そこまで相関関係はないんですよ。

相関があるのって、どんな風だと思います?

林:飲食とか!

竹村:飲食ですね!特にラーメン屋は家賃が1.5倍だったらそっちを取るっていう話をしていましたけど。

家賃が1.5倍だったら、売上が2〜3倍になると言われているんですけど、武田塾はそう言うのはないですよね。

そこまでは、物件では決まらない。

コインランドリーは8割くらい決まっちゃうと言われますけど・・・(笑)

それは本当にその通りで、販促って効かないですからね。

あそこで旗を持って「安いよ」と宣伝したって、お客は来ないし(笑)

お店を綺麗にしておくってことはあるかもしれないけどね。

林:なるほど・・(笑)

竹村:あとは、そこの相関関係に絡めてお話しておきたいのは、FCの場合には、良い立地に出さなければダメなブランドは、加盟しない方が良いですよってことですね。

牛角がなぜあそこまで流行ったかと言えば、B級立地でも「牛角に行きたい!」というお客が来るから儲かるわけで。

それがビジネスモデルの強さですよね。

良い立地じゃないと流行らないんだったら、ブランドじゃなくて立地の方に金を払えば良いわけで。

立地にかかってるっていうものなんだったら、フランチャイズのロイヤリティじゃなくて、もっと家賃払って良い立地に出した方が良いということになる。

投資は「抑える」だけでは成功できない

で、話をまとめると、武田塾としては「家賃と売上の相関関係はそこまでないですよ」ということは、前提として言っておきます。

でも!(笑)

林:(笑)

竹村:成功するオーナーは高い方選びますよね。

林:(笑)

ケチケチしてると、負のスパイラルに陥るんですよね。

竹村:そういう言い方でしょ(笑)

だから、相関関係が絶対的にあるわけじゃないんですよ(笑)

ラーメン屋みたいに、高い方を選べば、間違いなく生徒が増えるってわけじゃないんです。

でも成功するオーナーは高い方を選ぶ傾向が強いんですよね。

最初の初期投資の段階からコストを抑えようとするのは、成功しないオーナーの匂いが、ちょっとするということですよね。

林:そうですよね。

竹村:相関関係が絶対あるわけじゃないから、我々も物件に点数をつけて、合格点を超えているものについては、オーナーさんに判断を委ねますよね。

その時に、90点は家賃が高くて75点は安い、となった時、90点を選ぶオーナーの方が成功しやすいという傾向はありますよね。

林:標準モデルには33坪と書いてあるじゃないですか。

「25坪でもできますか?20坪は?」と聞いてくる人はいるけど、40とか50坪って聞いてくる人はいないですよね。

だから、できるだけ「安く安く」ってなってきますよね。

(校舎長の年収についても)これよりも安く募集して良いですか?っていう人はいるけど、高くって人はいないし。

開校時の折り込みチラシも、「しなくても良いんですか?」って聞いてくる人はいるし(笑)

駅看板もしない人はいる(笑)

全部高め、広め、広告もガンガンやるって人って、なかなかいないじゃないですか。

だからどうしても、みんな抑えめで、20坪で校舎長もそんなに良くなくて、広告もやらないってなっちゃったり。

そうすると、さすがの武田塾でもそこまで流行らない、っていうことになってしまうんですよね。

だから、やっぱりおすすめとかモデルっていうものには近づけてほしいし、何ならそれよりもドーンと行った方が、うまくいくんじゃないかなって。

絶対じゃないですよ?(笑)

竹村:だから、「コロナだから家賃を抑えて、小さな物件借りた方が良いですか?」っていうのもきかれるんですけど。

これも、今の林さんの見解からしてNOということですよね。

武田塾の物件選びに関するよくある質問

竹村:あと、いくつか良くある質問にお答えして、5〜6年前とは若干事情が変わっているところについてお話しようかと思います。

林:はい。

竹村:まずは、この頃よくいただく質問。

「駅を見に行ったんですけど、全く人がいません。大丈夫でしょうか?」というね(笑)

林:大丈夫じゃない気がしますよね(笑)

竹村:地方都市ではこれは起こってるんですよね。

九州の都城市なんか行ってみたら、本当にびっくりしましたよ。

駅の、中まで誰もいないんじゃないの?というくらい人がいなくてね。

林:一応、僕がパッと思いつくところで最大に人がいないのは、江南ですかね。

竹村:ああ・・あれは僕の中では中の下くらいかな(笑)

林:あれでもMAXではないわけね(笑)

竹村:千葉県でもね、五井とかに行ったらね、もういないんですよ(笑)

五井ってのは市原市で、人口は結構いるんですけど、電車じゃないんですよ。

大人は電車じゃなくて車に乗るのね。

だからイオンモールとかが流行っていて、駅を使う人はあまりいないんですよ。

林:じゃあ、竹村さんが最近行って、寂しかったところの1位は?(笑)

竹村:飛騨高山とかそういうところは、逆に人がいるんだよね。

深谷とかかなあ?

あれはビビりましたよね。

でも、高校はあるし、高校生はいるんですよ。

林:江南だって30人超えているしね。

竹村:そうですよね。

高校生は車では移動しませんから、昼間に駅に人がいなくたって、できるところはあります。

その時の基準としては、「東進があるか」ですよね。

僕が今まで色々と行った中で本当にびっくりしたのは、岐阜の各務原。

林さんにも駅を見せたじゃないですか。

そしたら林さんが、「これ、トイレじゃないの??」と言っていて(笑)

林:そうそうそう(笑)

竹村:大きさ的には、確かに公衆トイレの1.5倍くらいだし、誰もいない(笑)

でも、東進はあるんですよ。

だからあの駅は今、東進と武田塾だけが立派な建物として建っているんですよね(笑)

林:へええ(笑)

竹村:だから、駅行ったけど全く人がいないよって場合には、東進とかマナビスがあるかを見てほしいんですよね。

それがあればまず間違いなく大丈夫です。

あとは、夕方行ってみたら高校生だらけということも、あるかと思いますね。

武田塾にはスケルトン物件は不向き

竹村:次に、「スケルトンですけど大丈夫ですか?」っていうご質問も結構いただきます。

スケルトンというのは、いわゆるパイプが剥き出しになっているような。

上には空調はついてないみたいなね。

これはあの、僕は明確に、あまり良くないと言っています。

林:なるほどね。

竹村:スケルトンっていうのは、やっぱりお金がかかるんですよ。

300万とか400万とか、普通にかかったりして。

スケルトンの方が良い業種ってのもあるんですよね。

自分の店を作りたい!なら、自由にできるから良いんですけど。

武田塾は普通の事務所仕様にするだけだから。

生徒の方は、400万かかっていても、ここ綺麗だなーくらいにしか思わない(笑)

無駄金になってしまうので、武田塾の場合には、僕は無駄だと思います。

林:はい。

竹村:あと、「居抜き」というのも、良いんですけど、失敗した例はありますね。

塾の居抜きだったら良いかなと思うんですけど、やっぱり小・中の補習塾の居抜きとかだと、それっぽい感じになってしまいますよね。

危なくないように、ぶつかりそうなところに何かついてたりとか(笑)

それは、予備校としてはちょっとおかしいですよね。

林:なるほどね(笑)

竹村:あとは、エステの後とかだと、基本的にそういうのは変えるんだけど、ちょっとピンクの線が入っていたりとか(笑)

あとは階段がおかしいとか。

そういうのがあるので、居抜きでも普通の事務所っぽいところに入った方が良いとかね。

あとは、「1階が有利ですか」って訊かれますけど、これはどうでしょうか?

林:まあ1階の方が良いとは思いますけどね。

家賃が高いから、それに見合うかと言われると怪しいかなあ。

竹村:そうですよね。

これは学習塾の場合は1階が良いですよね。

家賃が1.5倍でも1階の方が良いです。

それはお母さんが通った時に、ああ、ここ流行っているなあというのが伝わるからだけど。

予備校の場合には、それはないんですよね。

家賃が高いんだったら2階、2階でも高いんだったら、3階4階の方が得だよって話になると思いますね。

1階で、家賃が高くないんだったら、広告として目立つので良いとは思いますね。

林:そうですよね。

竹村:あとは、「1階が飲食店でも大丈夫ですか?」というのもありますよね。

飲食店が入ってるビルでやっているところもまあまあありますよね。

高崎校とかそうだった気がするけど。

高崎校は1階が海鮮居酒屋で匂いが出ないから良いんだけど、ダメなのは、匂いが出るところはダメだよね。

焼き鳥屋なんかは、匂いで商売してるから難しいと思うな。

焼肉屋はちゃんとしたところだったら大丈夫だし、路面に出てるバルとかはダメだな。

あとは、駐輪場はどうですか?

差別化としての物件選び

林:駐輪場は別になくても良いんじゃない?

竹村:うん。ないところの方が多いですよね。

これも小中の塾との違いなんですけど、なきゃいけないってわけじゃなくて。

自転車移動の文化のあるところ、例えば田無なんかみんな乗ってるからね(笑)

そういうところでは、あった方が集めやすい、というだけで。

で、最後に、僕から修正しておきたいのが2つあって。

一つは、武田塾の駅からの距離です。

今から開校していくとなると、小さい駅になるので、7〜8分というのはないかな。

家賃も安くなってると思うので、駅からすぐ見えるところが良いですよね。

小さい駅に作る場合は、駅のそばが良いです。

あとは、小さい駅で家賃が安いんだったら、「ちょっとご飯食べて休憩するスペースがありますよ」という方が、集まりやすいと思いますね。

林:広い方が良いですよね(笑)

竹村:ちょっとしたテーブルと椅子とちょっとしたソファとか置いて、ここは休憩できるんだよと言えば、それがあるから選ぶという人だっているような気がするんですよね。

それは条件というより、差別化の視点なんですが。

こんな感じで、武田塾の物件については、だいたい網羅したかな?(笑)

林:これで、これを見て貰えば大丈夫ですかね(笑)

毎回説明するのが大変だから、使い回そうかなと(笑)

竹村:ありがとうございました(笑)

武田塾の物件の条件まとめ

動画内では武田塾の物件選びについて林さん、竹村さんが語っていました。

改めて、武田塾の物件の条件についてまとめると、

広さ モデル:33坪
階数 問わない(1階が宣伝効果あり)
家賃 モデル:坪1万円
駐輪場 問わない(地域によっては必要)
駅からの所要時間 7-8分程度(小さな駅は至近が望ましい)
その他 消費者金融などが入るビルはNG、同業はOK

ということでした。

これから武田塾に加盟する場合は、小さな駅への出店となりそうですので、注意が必要です!

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